如何準確認定售樓廣告的法律問題？

    從法律角度來說，售樓廣告是開發商向不特定的對象發放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優勢，以達到銷售目的，遠不具備商品房買賣合同的基本條款。
　　根據《合同法》及《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，《商品房買賣合同》中如果未將售樓廣告的內容列入合同中作為合同條款的，或者不符合要約規定的，一般不能認定為是合同內容，不能以此來約束出賣人。
　　商業廣告雖在原則上是一種要約邀請，根據《合同法》及《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定，如果出賣人對其開發的商品房及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房價的確定有重大影響的，足以讓買受人產生信賴而簽訂商品房買賣合同，應視為要約，即使該說明和允諾沒有明確訂立在合同之中，也應認定為合同內容，當事人違反合同內容的，應承擔違約責任。
　　對于開發商的虛假廣告行為，根據《廣告法》相關規定，利用售樓廣告對商品或者服務作虛假宣傳的，由政府主管部門責令停止發布，并處罰款；情節嚴重的，依法停止其廣告業務；構成犯罪的，依法追究刑事責任。此外，發布虛假廣告，欺騙和誤導消費者，使購買商品或者接受服務的消費者的合法權益受到損害，還要依法承擔民事責任。購房人發現了虛假售樓書，要及時向政府有關部門舉報，若由于出賣人虛假廣告導致損失的，可請求人民法院要求出賣人承擔賠償責任。
　　為了避免不必要的麻煩，買受人在簽訂合同時，最好要求開發商將售樓廣告的內容寫入合同中，使其成為合同內容的一部分，以便在商品房實際交付時與售樓廣告的內容不符時追究出賣人的違約責任。

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